Tư Vấn Xác Định Giá Đất Là Gì

Bộ Kế hoạch và Đầu tư trả lời vấn đề này như sau:

Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp này được dùng để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan.

Phân tích độ nhạy giúp chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác, yếu tố nào gây lên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.

Các phương pháp phân tích độ nhạy:

Phương pháp dự báo xuất phát từ đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển là hoạt động mang tính chất lâu dài từ giai đoạn chuẩn bị đến khi đưa vào vận hành kết quả đầu tư, do đó cần phải tiến hành dự báo.

Phương pháp dự báo sử dụng các số liệu điều tra thống kê & vận dụng phương pháp dự báo thích hợp để thẩm định, kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác… ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.

Phương pháp dự báo thích hợp khi thẩm định khía cạnh thị trường, thẩm định công nghệ, thẩm định tài chính của dự án.

Phương pháp xác định trình tự

Xác định dự án theo trình tự được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau.

– Xác định tổng quát: Là việc xem xét một cách khái quát các nội dung cần xác định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp & hợp lý của dự án. Xác định tổng quát cho phép hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, những lợi ích cơ bản. Từ đó hình dung ra quy mô, tầm cỡ của dự án, dự án liên quan đến đơn vị nào, bộ phận nào, ngành nào, bộ phận nào là chính… Thẩm định tổng quát là cơ sở, căn cứ để tiến hành các bước thẩm định tiếp theo.

– Xác định chi tiết: Được tiến hành sau thẩm định tổng quát. Việc thẩm định này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết cho từng nội dung cụ thể của dự án, từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính, kinh tế xã hội của dự án. Yêu cầu của việc thẩm định chi tiết là theo từng nội dung đầu tư bắt buộc phải có ý kiến nhận xét, kết luận, đồng ý, không đồng ý, nêu rõ những gì cần phải bổ sung, sửa đổi. Tuy nhiên, mức độ tập trung khác nhau đối với từng nội dung tùy thuộc vào đặc điểm của dự án & tình hình thực tế khi tiến hành thẩm định.

Thẩm định các điều kiện pháp lý, thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức quản lý, thẩm định tài chính, thẩm định kinh tế xã hội của dự án.

Đối với các tổ chức tài chính

Các tổ chức tài chính bao gồm: ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốc tế… với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án. Việc cung cấp và hỗ trợ vốn này có thể vì mục tiêu phát triển xã hội nhưng cũng có khi đơn thuần vì mục tiêu kinh tế. Việc cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho dự án của các tổ chức tài chính này cũng là chính là đầu tư để sinh lời. Do vậy, việc thẩm định dự án trước khi cung cấp vốn cho dự án là rất quan trọng, bởi lẽ:

Tất cả những vai trò trên của việc thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính sẽ giúp cho các tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ hoặc cho dự án vay vốn.

Chủ đầu tư của dự án thông thường là người bỏ vốn, quản lý và hưởng lợi từ hoạt động đầu tư của dự án nên việc lựa chọn một dự án đầu tư tốt và có tính khả thi sẽ giúp cho chủ đầu tư tránh được sự lãng phí trong đầu tư và tối đa hóa được lợi ích mang lại từ hoạt động đầu tư của dự án. Vì vậy, việc thẩm định dự án sẽ giúp cho chủ đầu tư xem xét, cân nhắc lại các thông tin trong dự án nhằm loại bỏ những sai sót có thể xảy ra và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

Với chức năng là cơ quan quản lý, điều phối và giám sát các hoạt động đầu tư trong nền kinh tế thì việc thẩm định dự án có một vai trò rất quan trọng đối với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể vai trò của thẩm định dự án đầu tư đối với Nhà nước như sau:

Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.

So sánh, đối chiếu các nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, các định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ trong nước & quốc tế, kinh nghiệm thực tế, từ đó phân tích & so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương pháp này được tiến hành theo một số các chỉ tiêu như sau:

Dịch vụ phi tư vấn có tên trong tiếng Anh là gì?

Dịch vụ phi tư vấn có tên trong tiếng Anh là: “Non-consulting services”.

Xác định gói thầu tư vấn và phi tư vấn?

Trên thực tế thì pháp luật Đấu thầu sẽ có các quy định riễng lẻ về các gói thầ tư vấn và gói thầu phi tư vấn. Đối với mỗi gói thầu sẽ có những hoạt động khác nhau để thể hiện được sự đặc trưng của gói thầu đó. Gói thầu tư vấn được quy định tại khoản 8 Điều 4 Luật Đấu thầu quy định một hoặc một số hoạt động của gói thầu này như sau:

– Lập, đánh giá báo cáo quy hoạch, tổng sơ đồ phát triển, kiến trúc;

– Khảo sát, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đánh giá tác động môi trường;

– Khảo sát, lập thiết kế, dự toán;

– Lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu;

– Đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất;

– Đào tạo, chuyển giao công nghệ;

Bên cạnh đó thì theo như quy định của pháp luật thì đối với gói thầu có dịch vụ phi tư vấn thì sẽ có các hoạt động được nêu trong khái niệm như tác giả đã nêu ra ở mục 1 ở trên thì bao gồm một hoặc một số hoạt động sau như:

– Lắp đặt không thuộc quá trình xây dựng và lắp đặt công trình, hạng mục công trình;

– Hoạt động khác không phải là dịch vụ tư vấn.

Trong đấu thầu dịch vụ tư vấn, phi tư vấn thì đối với mỗi gói thầu khác nhau thì sẽ được xác định với những điều kiện ưu đãi khác nhau:

– Thứ nhất, đối với đấu thầu quốc tế thì khi tham gia đấu thầu quốc tế những đối tượng sẽ được xác định là được hưởng ưu đãi để cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn theo như quy định của pháp luật Đấu thầu với 2 đối tượng đó là nhà đấu thầu trong nước và nhà đấu thầu nước ngoài. Khi chủ thể tham dự thầu với tư cách độc lập hoặc liên danh thì đó được xác định là nhà đấu thầu trong nước. Còn đối với nhà thầu trong nước đảm nhận từ 25% trở lên giá trị công việc của gói thầu thì đối tượng được hưởng ưu đãi khi tham gia đấu thầu quốc tế đó chính là nhà thầu nước ngoài liên danh với nhà thầu trong nước.

– Thứ hai, đối với đấu thầu trong nước thì khi tham gia đấu thầu trong nước những đối tượng sẽ được xác định là được hưởng ưu đãi để cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn theo như quy định của pháp luật Đấu thầu với 3 đối tượng đó là: Nhà thầu có từ 25% trở lên số lượng lao động là nữ giới; Nhà thầu là doanh nghiệp siêu nhỏ, doanh nghiệp nhỏ; Nhà thầu có từ 25% trở lên số lượng lao động là thương binh, người khuyết tật.

Trên cơ sở quy định tại Điều 42 Luật đấu thầu 2013, khi nhà thầu tư vấn được xét duyệt trúng thầu đối với đấu thầu cung cấp dịch vụ tư vấn thì các đối tượng là nhà đầu tư là tổ chức, nhà đầu tư cá nhân được xem xét, đề nghị trúng thầu khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Để được xem xét, đề nghị trúng thầu thì các nhà thầu tư vấn là tổ chức cần phải có hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất hợp lệ; có đề xuất về kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; có giá dự thầu sau sửa lỗi, hiệu chỉnh sai lệch; có điểm kỹ thuật cao nhất đối với phương pháp giá cố định và phương pháp dựa trên kỹ thuật; có điểm tổng hợp cao nhất đối với phương pháp kết hợp giữa kỹ thuật và giá; có giá đề nghị trúng thầu không vượt giá gói thầu được phê duyệt thì sẽ đủ điều kiện theo như quy định của luật đấu thầu.

Cá nhân là nhà tư vấn được xem xét, đề nghị trúng thầu khi đáp ứng đủ các điều kiện: về hồ sơ lý lịch khoa học, đề xuất kỹ thuật (nếu có) tốt nhất và đáp ứng yêu cầu của điều khoản tham chiếu; có giá đề nghị trúng thầu không vượt giá gói thầu được phê duyệt.

Cũng trong Luật Đấu thầu năm 2013 quy định về các phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu mà nhà thầu tư vấn được sử dụng để đánh giá đối với gói thầu cung cấp dịch vụ phi tư vấn. Cụ thể có thể áp dụng các phương pháp được tác giả liệt kê sau đây:

Các gói thầu tư vấn đơn giản, chi phí thấp được áp dụng là đối tượng của phương pháp giá thấp nhất này. Trong đó các đề xuất về các phương diện kỹ thuật, tài chính, thương mại cũng được xem là cũng chung một mặt bằng khi đã đáp ứng được hầu hết các yêu cầu đucợ ghi trong hồ sơ thầu.

Đối với các hồ sơ dự thầu đã được đánh giá dựa trên các tiêu chuẩn về khinh nghiệm, các tiêu chí gói thầu và năng lực.

Đối với việc đáp ứng được các tiêu chuẩn đáng giá thì các hồ sơ dự thầu khi đó sẽ căn cứ vào giá dự thầu sau khi được sửa lỗi và hiệu chỉnh sai lệch để có thể thực hiện hoạt động so sánh và sếp hàng theo như quy địnhcủa pháp luật hiện hành.

Gí thầu mà chi quy đổi đucợ xét trên ùng một mặt bằng thì đó được xem là đối tượng được áp dụng của phương pháp này. Các yếu tố kỹ thuật, tài chính và thương mại là mặt bằng chung được xác định cho cả vòng đời sử dụng của hàng hóa và công trình.

Trong quá trình đánh giá hồ sơ thì các chủ thể sẽ dựa trên quy định của pháp luật để thực hiện việc đánh giá dựa trên các tiêu chuẩn như sau: các tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm; các tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật và tiêu chuẩn đánh giá xác định đánh giá. Mà theo như quy định của Luật Đấu thầu thì giá đánh giá được quy định bao gồm: chi phí cần thiết để vận hành và bảo dưỡng, các chi phí khác liê quan đến cuẩ xứ hàng hóa, ố lãi va, tiến độ,… các yếu tố khác nữa.

– Phương pháp kết hợp kỹ thuật và giá:

Các gói thầu công nghệ thông tin, viễn thông ; hoặc các gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp, gói thầu hỗn hợp là đối tượng sẽ được áp dụng trong phương pháp này theo như quy định của pháp luật hiện hành.

Đồng thời thì các tiêu chuẩn đánh gí hồ sơ dựa thầu sẽ bao gồm: tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm; tiêu chuẩn đánh giá về ký thuật và tiêu chuẩn đánh giá tổng hợp. Đối với những hồ sơ và các tiêu chí khác nhau thì sẽ được xác định các cách đánh giá khác nhau để phù hợp nhất và vẫn tuân thủ các quy định của pháp luật đề ra.

Còn đối với cá nhân là nhà thầu tư vấn thì việc đánh giá hộ sơ dựa thầu sẽ được thực hiện dựa trên các tiêu chí tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ lý lịch khoa học và đề xuất kỹ thuật. Ngoài ra, theo như quy định thì nhà thầu phải có đề xuất kỹ thuật tốt nhất; có hồ sơ lý lịch khoa học và đáp ứng yêu cầu của điều khoản tham chiếu được xếp thứ nhất.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Luật Đấu thầu năm 2013.

Xác định giá trị dự án đầu tư hay là thẩm định dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan, khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương quan với môi trường tự nhiên, Kinh tế xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự án

Dự án đầu tư có vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế – xã hội. Dự án là căn cứ quan trọng để các nhà đầu tư quyết định bỏ vốn đầu tư, xây dựng kế hoạch đầu tư là căn cứ để tổ chức tài chính đưa ra quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Do vậy, xác định giá trị dự án đầu tư là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của dự án.

Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.

Dự án đầu tư có thể xem xét nhiều góc độ khác nhau: